公寓和住宅的区别是：1、产权年限不同，一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，公寓用地大概是40年至50年左右，住宅用地为70年。
2、水电收费标准不同，一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。
3、解决户口规定不同，公寓一般是商业性质，因而不能解决户口问题。住宅的话，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。
4、居住舒适度不同，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差。
5、利率和首付不同，如果是打算贷款购买商业公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首套房首付比例一般不低于40％。若是贷款购买住宅，首付比例通常不低于35％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。
6、采光条件不同，大多数的公寓采光和通透性都不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件。
7、税费不同，公寓和住宅在税费方面也是不同的，买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。